看看你提前还贷该在什么时候?要提前计算好

更新时间:2019-08-12      

  提前还贷是个技术活——什么时候适合提前还贷、提前还多少、以什么样的方式还……这些都关系到贷款人的切身利益。目前各家银行接受的提前还款方式和违约责任界定也各不相同,提前还款划不划算,还要自己提前算明白了 。

  还款方式特点:采用等额本金还款方式的贷款人每月归还的月供中,本金数额始终不变,而利息会随剩余本金的减少而减少,整个贷款周期的月供数额呈递减趋势。这种方式的特点是所需支付的总利息比较少。“但是这种还贷方式初期的还贷压力会非常大,因此比较适合还款能力较强的家庭。”深圳发展银行资深人士说道。

  算账:以贷款100万元、按照加息后5年期以上6.8%的基准利率贷30年来算,采用等额本金还款方式,**个月需还款8444.44元,其中本金数额为2777.78元,剩余5666.66元为利息;**个月需还款8428.7元,利息为5650.92元,比上月递减了15.7元导致整体还款额也相应递减同等数额,香港现场开码网站本金数额仍然不变;第三个月需还款8412.96元,利息按同等数额依次递减至5635.18元 ,本金仍然不变……可见利息每月等额递减,还款数额也随之降低。

  专家说法:深圳发展银行上述人士分析,选用等额本金方法还贷的贷款人,前期的月供构成中利息远远超过了本金,随着还款行为的推进,还款额中利息的支出逐渐递减,本金的比例也就逐渐上升,直到进入还款中期本金的比例会超过利息的比例。“如果已经进入还款中期再提前还贷,由于本金的比例大大增加,提前偿还节省的利息就非常有限了。”

  还款方式特点:等额本息即按照贷款人的贷款额度和年限,折算出一个每月固定的还款额,而在还款期内每月的本金和利息比例不断发生调整。“在计算贷款时,银行本着先收剩余本金的利息、再收部分本金的原则。由于刚开始还贷时本金比较多,这时支付的利息也就比较高;随着还贷年限的推移,本金逐渐减少,支付的利息也就逐渐减少,而由于每月总还款额是一定的,那么每月利息递减的同时本金在不断增加。”岛城一家银行零售部的孙先生分析说。这种还款方式的特点在于,由于每月的还款额固定,贷款人可以有计划地控制家庭收入的支出。但由于起初偿还的本金非常少,所以整个还款周期支付的总利息就相对较高。

  算账:同样以贷款100万元、按6.8%的基准利率贷30年的话,采用等额本息还贷方式,每月需还款6519.25元,**个月的还款额中本金部分为852.59元,利息为5666.66元;**个月本金为857.41元,利息为5661.84元;第三个月本金为862.27元,利息为5656.98元……可见利息的比重在不断下降,而本金的比重在不断上升。

  专家说法:上述零售部的孙先生分析,选用等额本息方式还贷的贷款人,还贷前期的本金比例非常少,利息的支出占据了很大比例;等到还款期已经达到1/3以上之后,利息的比例已经有了明显的下降,偿还的贷款中多数为本金了。“提前还贷本是为了减少贷款本金来节省利息支出,但进入贷款中后期贷款人所偿还部分其实更多的是本金,节省不了多少利息。”

  一次性提前还款就是将房贷中尚未偿还的本金部分一次性还清,从本质上说,这是贷款人与银行解除了借贷合同关系。“这种情况比较常见,比如贷款人想要提前解押房屋拿出房产证另作他用、或是有的贷款人出售了原来的房屋有了多余的资金等。”深圳发展银行资深人士告诉记者。

  适合人群:这种模式需要贷款人手中有一次性支付尚余贷款的充裕资本,“但不能一次性还完房贷之后所有的闲余现钱一掏而空,因为房屋的变现能力不强,一旦家庭急需用钱,就会陷入困境。尽量留足充裕的应急资金之后再考虑一次性还贷。”

  这种操作模式也较为常见,因为这是一种既减少利息支出又不影响生活现状的提前还贷方式。“贷款人手中有了一笔多余的资金,在没有其他更好流向的时候就会考虑到提前还一部分房贷。偿还了一部分本金之后,贷款本金数额就下降了。这时候缩短贷款年限,虽然每月的月供水平保持不变,但相比提前还贷之前,每月还款额中本金的比例上升、利息的比例下降了,利息的支出也就相应减少了。”上述资深人士分析说,比如购房者之前贷款年限为20年,有了一笔多余的积蓄之后就可以将贷款年限调整到15年,这之后每月的月供仍保持不变,但降低了利息的负担,为多数提前还贷者接受。

  适合人群:这种提前还贷方式适合收入有了明显增加的人群,而随着收入的增加,积蓄也随之多了起来。用多余的钱还上一部分贷款,月供保持不变,但收入增加了之后生活水平却仍然可以有所提升,同时也节省了一笔利息的支出。

  “实际上,这种方式是银行中操作最多的提前还贷模式了。”岛城某银行零售部孙先生告诉记者,在实际操作中,其他的提前还款方式银行未必提供,但年限不变、减少月供这种操作模式几乎在每家银行都能找到。提前还了一部分本金,必定会减少房贷的利息支出,只是相比于缩短年限、月供不变的操作方式,这一种模式所节约的利息相对较少。

  适合人群:这种提前还贷的模式充分考虑到了工薪**的收入现状,在工资没有明显增长的情况下,利用年终奖金等积攒下来的多余资金来提前偿还部分本金,既能节省一笔利息,又可以减少每月房贷支付数额,从而改善家庭生活品质。

  显而易见,这种模式是上述两种模式的结合,利息节省也居于两者之上,是最省钱的部分提前还贷模式了。既能享受到生活质量提升的效果,又节省了一大笔利息的支出,这确实是令人心驰神往,但是这种提前还贷需要大量的闲余资金。

  适合人群:这种模式虽然省钱,但对于普通工薪**而言,选择此种方式无疑是要支付相当大一笔还贷数额,这其实也是对未来生活造成了不小了的压力。所以这种提前还贷模式仅适用于具有足够资金实力的家庭。

  “提前还贷从本质上说,其实是一种变更借贷合同或者干脆直接终止借贷合同的行为,严格来讲这是一种违约行为。但现在多数银行都将提前还款作为明细在借贷合同中明确界定和说明,操作起来就更规范更顺畅了。”深圳发展银行零售部资深人士告诉记者,有的银行会以3% 的违约金或是规定月数的利息作为提前还贷的违约赔偿,而有的银行也会视客户的优质程度取消违约责任这一说,当然也有的银行对提前还贷不加限制。“这些情况依据各家银行的操作方式不同而有所差别。”

  除此以外,有的银行也严格规定了办理提前还贷的次数。“比如在合同中明确规定,贷款人只有两次调整贷款状态的机会,每次还款的**数额不能低于5万元,在这两次机会范围内贷款人可以随时申请提前偿还部分贷款来调整贷款年限或每月贷款额。”

  目前银行对提前还贷的审批流程同贷款流程基本一致,都需要贷款人提出申请再由银行来审核。“一般情况都能审批,比如贷款人拿到年中奖金、出售一套房屋等资金多余的情况。但如果贷款人刚贷上款就提出其他不合理要求,银行没有满足就想撤销合同,这样特殊情况需要特殊对待了 。”上述资深人士告诉记者。


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